一次性收取租金增值稅納稅義務發生時間：

1. 納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

2. 先開具票據的，為開具票據的當天。

一次性收取租金會計處理案例

1.增值稅一般納稅人的會計處理

為簡明起見，本文以案例的形式對出租業務一次性取得跨年度租金收入的會計處理進行分析。

案例：A公司系增值稅一般納稅人，執行《企業會計準則》。2021年6月30日將一處房屋對外出租，租賃期限為2021年7月1日至2023年6月30日，每年含稅租金163500元，兩年含稅租金327000元承租方于2021年6月30日一次性支付給A公司。

會計處理分析：《企業會計準則第14號——收入》(財會〔2017〕22號)第四十一條規定，合同負債，是指企業已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品的義務。如企業在轉讓承諾的商品之前已收取的款項。按照上面的政策規定，A公司提前取得兩年的租金，首先應當認定為合同負債。

(1)如果該房屋是營改增后取得的，應當適用一般計稅方法計稅，稅率為9%，會計處理如下(單位：元，下同)：

借：銀行存款327000

貸：合同負債300000[327000÷(1+9%)]

應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)27000[327000÷(1+9%)×9%]

(2)如果該房屋是營改增之前取得的，A公司選擇簡易計稅方法計稅，征收率為5%，會計處理如下：

借：銀行存款327000

貸：合同負債311428.57[327000÷(1+5%)]

應交稅費——簡易計稅15571.43[327000÷(1+5%)×5%]

(3)依據相關規定：“住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。”該文件自2021年10月1日起執行。

不考慮上面文件的執行時間。如果A公司是住房租賃企業，選擇簡易計稅方法計稅，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。銷售額=含稅銷售額÷(1+5%)，應納稅額=銷售額×1.5%。

會計處理如下：

①取得租金時

借：銀行存款327000

貸：合同負債311428.57[327000÷(1+5%)]

應交稅費——簡易計稅15571.43[327000÷(1+5%)×5%]

②繳納稅款時

借：應交稅費——簡易計稅4671.43[含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%]

貸：銀行存款4671.43

③結轉3.5%的減免稅額

借：應交稅費——簡易計稅10900[327000÷(1+5%)×3.5%]

貸：其他收益10900

④結轉其他收益

借：其他收益10900

貸：本年利潤10900

《關于修訂印發〈企業會計準則第21號——租賃〉的通知》(財會〔2018〕35號)第四十五條規定，在租賃期內各個期間，出租人應當采用直線法或其他系統合理的方法，將經營租賃的租賃收款額確認為租金收入。其他系統合理的方法能夠更好地反映因使用租賃資產所產生經濟利益的消耗模式的，出租人應當采用該方法。

根據上面的政策規定，A公司提前一次性取得租金，在租賃期內各個期間采取直線法確認各期租金收入比較合適。

2021年7月至2023年6月，每月確認租金收入時會計處理如下：

(1)如果該房屋是營改增后取得的，適用一般計稅方法計稅

借：合同負債12500[327000÷(1+9%)÷24]

貸：其他業務收入12500(如果租賃業務屬于主營業務范圍，應貸記主營業務收入12500元)

(2)如果該房屋是營改增之前取得的，或者A公司是住房租賃企業，選擇簡易計稅方法計稅

借：合同負債12976.19[327000÷(1+5%)÷24]

貸：其他業務收入12976.19(如果租賃業務屬于主營業務范圍，應貸記主營業務收入12976.19元)

無論A公司是在取得租金收入時一次性申報繳納企業所得稅，還是分期確認租金收入申報繳納企業所得稅，因為會計處理遵循的是權責發生制原則，所以在租賃期內各個期間，A公司在會計上應當采用直線法確認各期租金收入。在取得租金收入時一次性申報繳納企業所得稅的企業，應當在租賃期限內每年企業所得稅匯算清繳時對租金收入進行納稅調整處理。

2.增值稅小規模納稅人的會計處理

(1)合計月銷售額超過免征額的會計處理

案例：B公司系增值稅小規模納稅人，2021年7月31日將一臺機械設備租賃給C公司使用，租賃期限為2021年8月1日至2023年7月31日，每年含稅租金60600元，兩年含稅租金121200元，C公司于2021年7月31日一次性支付給B公司。

B公司還從事其他經營業務，每月合計月銷售額均在20萬元以上。依據規定，B公司“適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅”的政策。

提前一次性取得租金收入時會計處理如下：

借：銀行存款121200

貸：合同負債120000[121200÷(1+1%)]

應交稅費——應交增值稅1200[121200÷(1+1%)×1%]

2021年7月至2023年6月，每月確認租金收入時會計處理如下：

借：合同負債5000[121200÷(1+1%)÷24]

貸：其他業務收入5000(如果租賃業務屬于主營業務范圍，應貸記主營業務收入5000元)

(2)合計月銷售額未超過免征額的會計處理

仍以上面的案例為例。如果B公司每月合計月銷售額均未超過15萬元，享受免征增值稅的政策，對于這種情形，在月末就應當把貸方計提的“應交稅費——應交增值稅1200”，結轉到“其他收益”科目中。會計處理為：

借：應交稅費——應交增值稅1200

貸：其他收益1200

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