土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售等主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，實行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么繳納

方式一：

應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個地方不一樣)，先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等)，計算收入，收入-扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率，按稅率計算稅額。

計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

二、土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率

計算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)計算方式更為簡單

增值額未超過扣除項目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%)

增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%)

增值額超過扣除項目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35% )公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

注意事項：

1 清算申報日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點很明確，這里有個風(fēng)險點要提示一下，如果實務(wù)中有些房開企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項減進(jìn)項在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會多預(yù)繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報日到清算審核結(jié)果出來，中間至少間隔幾個月的時間：(1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來后，再按清算結(jié)果多退少補(bǔ))(2、按清算申報時成本進(jìn)行“模擬扣除”繳納)

3、清算后銷售尾盤申報繳納，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。(1、稅金的扣除。)(2、是否支持二次清算。)(3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題)(4、納稅時點問題。)

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢，但需要控制好增值率，不然會出現(xiàn)多繳稅等情況。

例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬，稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項目金額為8000萬，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬，那么根據(jù)土地增值稅的計算方式：

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。

二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元

兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計算和繳納，因為都采用了預(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。”條例雖然說：預(yù)征土地增值稅的截止時點為項目竣工結(jié)算前，但實際操作中，土增稅的預(yù)繳時點遠(yuǎn)比這個時點要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報日前、清算期間(申報日至清算結(jié)果出來)、清算后三個時間段來進(jìn)行。

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