企業所得稅納稅義務發生的時間(房地產企業所得稅納稅義務確認時間)

絕大部分企業，都是以開票的時間來確定企業所得稅的納稅義務產生的時間，我們來學習下正規的確認時間：

一、一般企業所得稅納稅義務發生的時間

政策依據：

1.分期收款銷售貨物：其所得稅納稅義務產生的時間為合同約定時間

2.托收承付銷售商品：其所得稅納稅義務產生的時間為辦妥托收承付手續時件

3.預收款：其所得稅納稅義務發生的時間為發出商品時

4.銷售商品需要安裝驗收：其所得稅納稅義務產生的時間為安裝和驗收完畢時

5.支付手續費代銷商品：其所得稅納稅義務產生的時間為收到代銷清單(注意，這與增值稅不同，沒發出商品滿180天這個規定)

6.提供工程及建筑勞務：其所得稅納稅義務產生的時間為按完工進度確認收入

7.股息紅利：其所得稅納稅義務產生的時間為做出分配決定日

8.租金收入 ：其納稅義務產生的時間為合同約定時間或跨所度分期確認

9.捐贈所得：其所得稅納稅義務產生的時間為收到時捐贈時

10.宣傳媒介費：其所得稅納稅義務產生的時間為廣告出現時

11.商品售價內的服務費：其所得稅納稅義務產生的時間為提供服務期間確認

12.長期提供重復勞務：其所得稅納稅義務產生的時間為勞務活動發生時

13.特許權使用費：其所得稅納稅義務產生的時間為交付資產或提供服務時

14.利息收入：其納稅義務產生的時間為合同約定收息時

15.安裝費和開發軟件費：其所得稅納稅義務產生的時間為按進度

16.會員費：其所得稅納稅義務產生的時間為一次確認或受益期分期確認

17.債務重組：其所得稅納稅義務產生的時間為合同協議生效時

18.股權轉讓：其企業所得稅納稅義務產生的時間為合同生效時

二、房地產企業所得稅納稅義務確認時間

依據規定，房地產公司企業所得稅納稅義務產生的時間，實際是是確認其收入的時間：

(一) 已完工房屋銷售

第六條 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。

2.采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

(1)采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

(2)采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現;如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

(3)采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

(4)采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現;包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

第七條 企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

1.按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;

2.由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;

3.按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

(二)對未完工房屋的銷售

第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

1.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

2.開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%.

3.開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

4.屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.

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