土地成本包括哪些?

土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最主要的成本項(xiàng)目，約占到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的30%左右。土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目不同類型及業(yè)態(tài)的之間的分?jǐn)倖栴}，對增值稅、企業(yè)所得稅沒有多大的影響，但是卻是土地增值稅清算的關(guān)鍵。

土地成本，包括土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)，應(yīng)與建筑費(fèi)提取折舊費(fèi)，而不能將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。為方便房企納稅人正確履行納稅義務(wù)，準(zhǔn)確實(shí)施納稅申報(bào)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化，小編現(xiàn)三種土地成本分?jǐn)偡椒捌溥m用范圍歸集進(jìn)行總結(jié)分析。

土地成本分?jǐn)偡椒捌溥m用范圍

01、建筑面積法

建筑面積法，是指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

(一)一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算本期開發(fā)項(xiàng)目的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

(三)同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂τ诩{稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。對同一項(xiàng)目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分?jǐn)偟摹?/p>

同一清算單位不同類型按建筑面積法。具體分兩步分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

第一步，先將占地相對獨(dú)立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?

第二步，對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

02、層高系數(shù)法

(一)計(jì)算層高系數(shù)：

在納稅人同一項(xiàng)目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1;層高低于住宅的，以1為系數(shù);其他類別用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)：

某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高÷住宅層高

(二)計(jì)算層高系數(shù)面積：

1.總層高系數(shù)面積

=∑(某類型用房層高系數(shù)×某類型用房可售建筑面積)

2.某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積

=某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積

(三)計(jì)算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本：

某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本

=房地產(chǎn)開發(fā)總成本+總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)

面積適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的，其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計(jì)算分配辦法。

03、售價(jià)比率法

售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價(jià)高于住宅房。

售價(jià)比率法需要分步驟實(shí)施：

(一)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。

(二)應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價(jià)的影響。

運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對低的住宅房和價(jià)格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià)：

超額成本售價(jià)=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價(jià)

=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價(jià)總額+全部房屋成本總額)。

(三)計(jì)算土地成本比率。

土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權(quán)價(jià)值)+(全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì))×100%

(四)計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀尽９綖椋?/p>

1、住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價(jià)×土地成本率

2、非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?(該類房屋售價(jià)-該類房屋的超額成本售價(jià))×土地成本率

適用范圍：計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法較為適宜。

04、對土地增值稅清算的影響

討論土地成本分?jǐn)倖栴}，根本目的是說明不同的分?jǐn)偡椒▽ν恋卦鲋刀惽逅愕挠绊懞艽蟆Ｍ恋卦鲋刀愂前床煌愋头康禺a(chǎn)分別計(jì)算增值率、并按超率累進(jìn)稅率計(jì)稅的，如果把土地成本的絕大部分分?jǐn)偨o利用價(jià)值低的地下車庫，就攤薄了住宅和商鋪的土地成本，導(dǎo)致住宅和商鋪增值率放大而地下車庫出現(xiàn)較高的負(fù)增值率，對企業(yè)來說真是有苦難言。

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