房地產(chǎn)公司開發(fā)間接費用的核算

一、開發(fā)間接費用的性質和界定

開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場為組織管理開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建設而發(fā)生的各項間接費用。從性質上看，屬于直接為開發(fā)建造開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的支出。因此，新制度規(guī)定，開發(fā)間接費計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)間接費”與“管理費用”往往難以劃分清楚。除了周轉房攤銷之外，其余費用的劃分方法，一般是以是否設立開發(fā)現(xiàn)場機構而定，如果開發(fā)企業(yè)不設現(xiàn)場機構，其所發(fā)生的上述各項間接費用，一般也可以直接記入“管理費用”賬戶。

至于企業(yè)管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，直接計入“管理費用”賬戶。

二、開發(fā)間接費用的內(nèi)容有哪些

根據(jù)新的會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費包括以下內(nèi)容：

1.工資：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場機構的行政、經(jīng)濟、技術、試驗、警衛(wèi)、消防、勤雜等人員的工資、工資性津貼、補貼、獎金等。

2.福利費：指按上述人員工資總額的規(guī)定比例提取的福利費用。

3.折舊費：指按規(guī)定提取的固定資產(chǎn)折舊費用。

4.修理費：指按規(guī)定屬于直接為開發(fā)建造開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費用。

5.辦公費：指開發(fā)現(xiàn)場機構辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電等費用。

6.水電費：指開發(fā)現(xiàn)場機構發(fā)生的水電費用。

7.勞動保護費：指按規(guī)定標準發(fā)放的勞保用品的購置費、修理費和保健費、防暑降溫費等。

8.周轉房攤銷：指按規(guī)定應由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔的周轉房攤銷費。

9.利息支出：指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計入當期損益。

10.其他費用：指除上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。

三、開發(fā)間接費用的賬務處理

為了正確反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費的發(fā)生和分配情況，加強對開發(fā)間接費用的控制和監(jiān)督，企業(yè)應設置“開發(fā)間接費”賬戶，進行總分類核算。同時，應設置“開發(fā)間接費”明細賬，按費用項目內(nèi)容進行明細分類核算。

企業(yè)發(fā)生的各項開發(fā)間接費用。

借：開發(fā)間接費用——明細

應交稅費--應交增值稅(進項稅額)

貸：銀行存款——×××開戶銀行

應付職工薪酬

累計折舊

周轉房——周轉房累計攤銷

【記賬憑證后附件】：計提工資明細、累計折舊計算表、發(fā)票、銀行回單、付款審批單、周轉房累計攤銷表等。

開發(fā)間接費用應按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關成本核算對象，借記“開發(fā)成本”賬戶，貸記本賬戶。分配后期末一般無余額。

借：開發(fā)成本——明細——開發(fā)間接費用

貸：開發(fā)間接費用

【記賬憑證后附件】：開發(fā)間接費用分配表。

四、開發(fā)間接費用的分配

每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計入有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關開發(fā)房屋、商品性土地、有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本(包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費)進行，即：

某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費用=月份內(nèi)該項產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接費用總額

借：開發(fā)成本——明細——開發(fā)間接費用

貸：開發(fā)間接費用

【記賬憑證后附件】：開發(fā)間接費用分配表。

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